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Principais direitos e obrigações. Lei 8.245/91 atualizada.
| Direito | Base Legal | Detalhe |
|---|---|---|
| Recibo de pagamento | Art. 22, V | Locador obrigado a fornecer recibo discriminado |
| Preferência na compra | Art. 27 | Locatário tem direito de preferência na venda do imóvel |
| Rescisão sem multa | Art. 4º, §2º | Após 12 meses de locação por tempo indeterminado |
| Sublocação com permissão | Art. 13 | Permitida com anuência expressa do locador |
| Abatimento por benfeitorias | Art. 35 | Benfeitorias necessárias podem ser abatidas do aluguel |
| Prazo para desocupação | Art. 47 | Mínimo 30 dias de aviso prévio para desocupação voluntária |
| Denúncia vazia (30 meses+) | Art. 46 | Após 30 meses de contrato, locador pode retomar sem justificativa |
| Imissão na posse | Art. 7º | Locador deve entregar o imóvel em estado de servir ao uso |
| Obrigação | Base Legal | Consequência se descumprir |
|---|---|---|
| Pagar aluguel em dia | Art. 23, I | Despejo por falta de pagamento |
| Manter o imóvel | Art. 23, IV | Indenização por danos |
| Não sublocar sem permissão | Art. 13 | Rescisão e indenização |
| Restituir o imóvel | Art. 23, III | Multa e ação judicial |
| Pagar encargos acordados | Art. 22 | Cobrança + juros |
| Dar aviso prévio (30 dias) | Art. 6º | Multa proporcional |
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A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) é a base legal que rege todos os contratos de locação residencial e comercial no Brasil. Muitos contratos contêm cláusulas que violam essa lei — seja por desconhecimento, seja por tentativa de impor condições ilegais. Saber identificá-las pode economizar muito dinheiro e evitar disputas judiciais.
Entre as violações mais frequentes estão: multas de rescisão acima de 3 meses de aluguel (proporcional ao tempo restante), reajuste em intervalos menores que 12 meses ou por índices não oficiais, exigência simultânea de mais de uma garantia (caução + fiador é proibido), cláusulas que obrigam o locatário a fazer a pintura total do imóvel ao final da locação independente do estado, e proibições genéricas de animais domésticos sem justificativa específica de dano.
Pelo artigo 27 da Lei do Inquilinato, se o locador decidir vender o imóvel, o locatário tem o direito de preferência — ou seja, deve ser comunicado primeiro e ter a chance de comprar pelo mesmo preço e condições oferecidos a terceiros. Se o locador vender sem notificar o locatário, este pode exigir que a venda seja desfeita ou requerer indenização.
A lei prevê quatro modalidades de garantia: caução (até 3 meses de aluguel em dinheiro ou imóvel), fiança (fiador pessoa física), seguro fiança e cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. O ponto crítico: é proibido exigir mais de uma garantia simultaneamente. Contratos que pedem caução + fiador ao mesmo tempo violam o art. 37, parágrafo único.
Se o locatário precisar sair antes do prazo, a multa é proporcional ao tempo restante, limitada a 3 meses de aluguel. Após 12 meses de locação por prazo indeterminado, pode sair com 30 dias de aviso prévio sem pagar multa. Locatários transferidos pelo empregador para outra cidade têm direito a rescindir sem multa, com aviso prévio de 30 dias.
Direto ao ponto.