📐 Calculadora de Break-Even Imobiliário
Preencha os dados do imóvel, do financiamento e do aluguel equivalente para descobrir o ponto de equilíbrio entre comprar e alugar.
💸 Calculadora de Custos de Aquisição de Imóvel
Calcule todos os custos de fechamento na compra de um imóvel: ITBI, cartório, registro, corretagem e reforma inicial.
📈 Simulador de Custo de Oportunidade
Se você investisse a entrada e os custos de fechamento em vez de comprar, quanto teria daqui X anos? Compare com o patrimônio imobiliário.
📋 Tabela de Referência — Compra de Imóvel 2026
Custos típicos, taxas e parâmetros para a compra de imóvel no Brasil em 2026.
| Item | Referência 2026 | Observação |
|---|---|---|
| ITBI | 2% a 3% do valor | Varia por município; SP cobra 3%, RJ 2% |
| Escritura + Registro | ~1% do valor | Tabelado pelo estado; pode ter descontos |
| Corretagem imobiliária | 5% a 6% | Normalmente pago pelo vendedor |
| Taxa de juros Caixa (SBPE) | 10% a 12% a.a. | Depende da renda, prazo e relacionamento |
| Manutenção anual média | 0,5% a 1% do valor | Reparos, pintura, encanamento etc. |
| Valorização histórica (Brasil) | 3% a 7% a.a. nominal | Real (acima da inflação): 0% a 3% |
| Selic atual (referência) | ~14,75% a.a. | Base para custo de oportunidade |
| CDI (referência) | ~14,65% a.a. | Referência de rendimento de renda fixa |
| IPTU médio (capitais) | 0,3% a 1,5% a.a. | Do valor venal; varia muito por cidade |
| Prazo máximo de financiamento | 420 meses (35 anos) | CEF/BB; imóvel até R$ 1,5 mi (SBPE) |
| Entrada mínima (SFH) | 20% do valor | Financiamento máximo de 80% |
| IR sobre ganho de capital imóvel | 15% a 22,5% | Isenção se único imóvel < R$440k ou reinvestimento em 180 dias |
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Break-Even de Imóvel: Quando Comprar Realmente Compensa Mais do que Alugar?
A decisão de comprar ou alugar um imóvel é uma das mais importantes da vida financeira de qualquer pessoa. O break-even imobiliário (ponto de equilíbrio) é o número de anos que você precisa permanecer no imóvel para que o custo total de compra — considerando todos os encargos, impostos, financiamento e custo de oportunidade — seja igual ou inferior ao custo total de alugar durante o mesmo período.
Por que o break-even é mais longo do que parece?
A maioria das pessoas subestima os custos de transação ao comprar um imóvel. Apenas o ITBI, escritura e registro somam entre 3% e 4% do valor do imóvel — em um imóvel de R$ 500.000, isso representa até R$ 20.000 pagos à vista, além da entrada. Some-se a isso a corretagem (caso aplicável), a reforma inicial e o custo de oportunidade da entrada empatada, e o break-even pode facilmente superar 5 a 8 anos, dependendo da taxa de juros e da valorização local.
Custo de oportunidade: o vilão invisível
Com a Selic em patamares elevados (acima de 14% a.a. em 2026), o custo de oportunidade de imobilizar capital em imóvel é particularmente alto. Se você investir a entrada de R$ 100.000 em um CDB atrelado ao CDI, ao final de 10 anos terá um patrimônio financeiro significativo — enquanto o imóvel precisará se valorizar na mesma proporção para competir. Por isso, não basta comparar prestação com aluguel: é preciso considerar o rendimento alternativo do capital.
Quando comprar costuma ser mais vantajoso?
Comprar tende a compensar quando: (1) você pretende ficar no imóvel por mais de 7 a 10 anos; (2) a valorização local for acima da média nacional; (3) o aluguel for alto em relação ao preço do imóvel (yield elevado); (4) a taxa de juros do financiamento for baixa; (5) você tem estabilidade profissional e não precisa de liquidez. Em cidades com altos preços por metro quadrado e aluguéis relativamente baixos, o break-even pode ser ainda mais longo.
O yield como referência rápida
Uma métrica simples é o yield imobiliário: divida o aluguel anual pelo valor do imóvel. Se o yield for inferior à taxa Selic/CDI, alugar e investir o capital pode ser mais vantajoso. No Brasil, yields residenciais giram entre 3% e 6% ao ano — abaixo do CDI atual, o que favorece, em muitos casos, manter o capital investido e pagar aluguel enquanto o break-even não é atingido.
Outros fatores não financeiros
A decisão também envolve fatores emocionais e de qualidade de vida: segurança do lar próprio, liberdade para reformar, estabilidade para a família, e a proteção contra reajustes abusivos de aluguel. Esses fatores têm valor real, mesmo que não apareçam na calculadora. Use os números como guia, mas leve em conta seu contexto pessoal e familiar na decisão final.
❓ Perguntas Frequentes — Break-Even Imobiliário
As dúvidas mais comuns sobre o ponto de equilíbrio entre comprar e alugar um imóvel.